Rok 2025 przyniósł istotne zmiany dla właścicieli mieszkań na wynajem. Modyfikacje w przepisach podatkowych, nowe zasady ochrony lokatorów oraz rosnące koszty eksploatacyjne sprawiają, że prowadzenie nawet pojedynczego najmu wymaga dzisiaj większej wiedzy, skrupulatności i organizacji.
W tym artykule podsumowujemy kluczowe zmiany i obowiązki, które dotyczą właścicieli nieruchomości w 2025 roku. Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub dopiero planujesz inwestycję – koniecznie sprawdź, jak przygotować się na nowe realia, by uniknąć ryzyka, strat finansowych i problemów prawnych.
Koniec amortyzacji i ryczałt jako jedyna forma – rewolucja podatkowa stała się faktem
Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2023 roku, wciąż aktualnymi w 2025:
-
Właściciele prywatni mogą rozliczać przychody z najmu wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym – 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty.
-
Nie ma już możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodu, takich jak odsetki kredytowe, remonty czy opłaty administracyjne.
-
Zlikwidowano możliwość amortyzowania mieszkań, co szczególnie uderzyło w inwestorów kupujących lokale pod wynajem z kredytu.
Efekt? Opodatkowaniu podlega pełny przychód – nawet jeśli realny zysk z najmu jest o połowę niższy po uwzględnieniu kosztów utrzymania.
Jak sobie z tym radzić? Część właścicieli zakłada działalność gospodarczą, co pozwala wrócić do rozliczania według dochodu i odliczania kosztów – ale wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami i składkami. W takiej sytuacji warto skonsultować się z firmą zarządzającą najmem, jak Dobrego Najmu, która doradzi, jaki model rozliczeń będzie najkorzystniejszy przy Twojej sytuacji finansowej.
Nowe limity i zmiany dla małżonków – jest też kilka plusów
Od połowy 2023 roku obowiązuje korzystna zmiana dla par:
-
Każdy z małżonków ma oddzielny limit 100 000 zł rocznego przychodu, niezależnie od wspólności majątkowej.
-
Można złożyć oświadczenie, że cały przychód opodatkowuje tylko jeden z małżonków – co daje limit aż 200 000 zł przy niższej stawce ryczałtu 8,5%.
To szansa na legalną optymalizację podatkową dla par inwestujących wspólnie. Jeżeli planujesz wynajmować więcej niż jedno mieszkanie, warto ten model uwzględnić – najlepiej z pomocą doradców podatkowych lub doświadczonych zarządców, takich jak zespół Dobrego Najmu.
Ochrona lokatorów – większe prawa dla najemców, większe obowiązki dla właścicieli
Aktualne przepisy w 2025 roku zdecydowanie wzmacniają pozycję najemcy. Dla właściciela oznacza to szereg ograniczeń:
-
Podwyżki czynszu ograniczone są do poziomu inflacji – wyższa zmiana wymaga uzasadnienia lub zgody najemcy.
-
Eksmisja najemcy może być przeprowadzona dopiero po co najmniej trzech miesiącach zaległości i upłynięciu terminu dodatkowego wezwania.
-
W przypadku chęci przejęcia lokalu przez właściciela, należy zapewnić najemcy lokal zastępczy.
Wynik? Wzrosło ryzyko finansowe dla właścicieli – najemca może nie płacić, a właściciel nadal ponosi koszty. Aby się przed tym zabezpieczyć, coraz więcej inwestorów decyduje się na umowy najem okazjonalny lub instytucjonalny, które wymagają aktu notarialnego, ale pozwalają znacznie szybciej dochodzić swoich praw.
To rekomendowane rozwiązanie również przez ekspertów Dobrego Najmu, którzy w ramach obsługi oferują przygotowanie dokumentów, rejestrację i doradztwo prawne.
Brak wzorcowych umów, większa odpowiedzialność za treść dokumentów
W Polsce nie obowiązuje jeden obowiązujący szablon umowy najmu. W 2025 roku właściciel nadal sam musi zadbać o:
-
dokładne określenie czynszu i zasad jego waloryzacji,
-
określenie zasad napraw i konserwacji,
-
zapisanie maksymalnej wysokości kaucji,
-
ustalenie okresu wypowiedzenia.
W praktyce wiele osób korzysta z nieaktualnych wzorów z Internetu, co może prowadzić do poważnych konsekwencji, np. braku możliwości skutecznego wypowiedzenia umowy czy trudności w odzyskaniu długu.
Dlatego właściciele coraz częściej sięgają po profesjonalne wsparcie prawne, które gwarantuje dobrze skonstruowaną i bezpieczną umowę. W tym zakresie kompleksową pomoc oferuje m.in. Dobrego Najmu.
Wzrost kosztów eksploatacyjnych – dylematy właścicieli
Inflacja w 2025 roku, choć niższa niż w latach 2022–2023, nadal przekłada się na rosnące koszty utrzymania mieszkań:
-
podwyżki opłat administracyjnych,
-
wzrost cen energii, ogrzewania, usług remontowych,
-
nowe obowiązki wspólnot mieszkaniowych (np. wymiana liczników na zdalne).
Dla właścicieli oznacza to trudne decyzje – inwestować w remonty i modernizacje, by przyciągać lepszych najemców, czy minimalizować koszty i ryzyko finansowe?
Rozwiązaniem może być współpraca z firmą zarządzającą, która nie tylko dba o mieszkanie i najemców, ale też optymalizuje bieżące wydatki, negocjuje stawki, monitoruje przepływy pieniężne – wszystko w ramach jednej umowy.
Obowiązki formalne – więcej niż tylko podpisanie umowy
Wielu właścicieli zapomina, że wynajem wiąże się z konkretnymi obowiązkami:
-
zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego (np. formularz ZAP-3),
-
odprowadzanie ryczałtu miesięcznie lub kwartalnie,
-
konieczność ubezpieczenia nieruchomości i OC,
-
regularna kontrola stanu technicznego mieszkania.
Niedopełnienie tych formalności może skutkować karami finansowymi i sporami z najemcami, dlatego coraz więcej inwestorów decyduje się oddać zarządzanie swoim najmem w ręce profesjonalistów.
Podsumowanie: więcej przepisów, ale też więcej narzędzi – dla świadomych właścicieli
Rok 2025 to czas, w którym wynajem przestał być „dodatkowym dochodem na luzie”, a stał się prawdziwą działalnością gospodarczą – z pełną odpowiedzialnością, ryzykiem i wymaganiami.
Owszem, nadal można dobrze zarabiać na wynajmie – szczególnie w dużych miastach i przy dobrej lokalizacji. Ale kluczem do sukcesu nie są już jedynie „m²”, tylko: dobrze sporządzona umowa, znajomość prawa, optymalizacja podatkowa i kontrola kosztów.
Jeśli nie masz czasu lub doświadczenia, by samodzielnie tym wszystkim zarządzać – postaw na sprawdzoną firmę, która kompleksowo zajmie się Twoim mieszkaniem i Twoim zyskiem. Dobrego Najmu to partner, który poprowadzi Cię przez każdą z tych zmian – krok po kroku.
Bezpieczne niszczenie dokumentów w Warszawie – zabezpiecz swoje tajemnice | Warszawa24.ovh
Dodaj komentarz